Immobilien

Schenken und vererben wird teurer – was Sie jetzt wissen müssen

Weil Immobilien bald nach neuen Regeln bewertet werden müssen, könnten Schenkungen und Erbschaften von Häusern in attraktiven Lagen deutlich teurer werden. Was muss man nun beachten?

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum Immobilien höher bewertet werden müssen.  Vererben und verschenken wird damit unter Umständen teurer.

© imago/Gustafsson

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum Immobilien höher bewertet werden müssen. Vererben und verschenken wird damit unter Umständen teurer.

Von Matthias Schiermeyer

Kommt es in Deutschland in den nächsten Wochen zu einer Schenkungswelle von Immobilien? Gut möglich. Denn von der breiten Öffentlichkeit fast unbemerkt sind im Jahressteuergesetz 2022 Neuerungen festgehalten, die für Haus- und Wohnungsbesitzer im Fall von Schenkungen und Erbschaften teuer werden können. Vom 1. Januar 2023 an sollen nämlich näher am tatsächlichen Marktpreisniveau liegende Maßstäbe für eigengenutzte und vermietete Wohnhäuser sowie Eigentumswohnungen gelten als bisher. Wie verhält man sich als Immobilienbesitzer am besten? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Wie kommt es zu der Neuregelung? Im alten Bundesgebiet wurde die Grundsteuer lange auf Basis der Einheitswerte ermittelt, die zum 1. Januar 1964 festgestellt worden waren – dies hat das Bundesverfassungsgericht 2018 für grundgesetzwidrig erklärt. Karlsruhe zufolge müssen Immobilien für steuerliche Zwecke näher am Verkaufswert veranschlagt werden. Daraus resultierte schon die Grundsteuerreform, und nun wird auch das Bewertungsgesetz angepasst.

Betroffen sind vor allem Mietwohnobjekte, die im Ertragswertverfahren bewertet werden – unter Umständen auch Einfamilienhäuser. Gewöhnlich wird bei diesen das Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung angewendet, das sich aber nicht ändern soll. Beim alternativen Sachwertverfahren wiederum kommt ein Regionalfaktor dazu, der von den Kommunen beziehungsweise Gutachterausschüssen gesetzt wird. Seine jeweilige Höhe ist noch offen. Anzunehmen ist, dass dieser Faktor in der Region Stuttgart höher ausfällt als auf der Schwäbischen Alb. Die diversen Änderungen zusammen betrachtet ergibt sich laut dem Eigentümerverband Haus & Grund eine Steigerung der steuerlichen Werte von bis zu 30 Prozent; sogar eine Verdopplung sei möglich.

Welche Folgen haben die Neuerungen? „Eine höhere Immobilienbewertung begründet die Gefahr, dass Erben die Immobilie veräußern müssen, um die Erbschaftsteuer zu zahlen“, sagt Eike Möller, der Landesvorsitzende des Bundes der Steuerzahler Baden-Württemberg, unserer Zeitung. Immerhin können Häuser in begehrten Lagen schon mehr als eine Million Euro wert sein. Dies könne auch für die Mieter schwerwiegende Folgen haben, wenn der Erbe die Immobilie etwa an einen Investor verkaufe.

Der Steuerzahlerbund rechnet ein Beispiel vor. Angenommen wird ein frei stehendes Einfamilienhaus, Baujahr 2008, 180 Quadratmeter Grundfläche, 400 Quadratmeter Grundstücksfläche mit einem Bodenrichtwert von 500 Euro pro Quadratmeter. Da fiele – bei einem Kind – bisher keine Erbschaftsteuer an, 2023 sind es jedoch voraussichtlich fast 15 000 Euro.

Die Steuerberaterkammer fürchtet, dass nun vermehrt Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des tatsächlichen Werts eines Grundstücks erforderlich werden.

Wie wirken sich die Freibeträge aus? Eine Erregungswelle hat Ottmar Wernicke, Geschäftsführer des Landesverbandes Haus & Grund Württemberg, noch nicht wahrgenommen. Aber die Anrufe häufen sich. Denn die Änderungen träfen jeden (potenziellen) Immobilienerben, die mit den aktuellen Freibeträgen nicht mehr weit kämen. Bisher können Ehegatten und Lebenspartner 500 000 Euro steuerfrei erben – jedes Kind hat einen Freibetrag von 400 000 Euro.

Wie geht es weiter? Das Jahressteuergesetz 2022 ist noch nicht in Kraft; es wird noch gerungen. Am Montag ist eine zweite Anhörung im Bundestag angesetzt. Möller zufolge beruhen die geplanten Steuererhöhungen vor allem darauf, dass mit dem Jahressteuergesetz zwar die für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer maßgeblichen Immobilienwerte angehoben werden, nicht jedoch die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Der Bund der Steuerzahler fordert seit Langem eine Anpassung der Freibeträge. Diese sei zuletzt zum 1. Januar 2009 und somit vor 14 Jahren erfolgt – damit aufgrund der seither eingetretenen Wertsteigerungen im Immobilienbereich überfällig, sagt der Landesvorsitzende Eike Möller. „Mit den zum 1. Januar 2023 eintretenden Änderungen der Besteuerung von Immobilienvermögen im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist die Erhöhung der Freibeträge nach unserer Auffassung unverzichtbar.“

Auch der Landesverband Haus & Grund setzt sich für höhere Freibeträge ein – ebenso die Bundessteuerberaterkammer. „Dies erscheint ohnehin erforderlich, um die seit Jahren bestehende Entwicklung der Immobilienpreise sowie die drastisch steigende Inflation angemessen zu berücksichtigen“, betont sie. Bisher sieht es nicht nach einem Einlenken der Regierung aus.

Lohnt es sich, noch 2022 zu handeln? „Immobilienbesitzer, die im nächsten Jahr eine Immobilie per Schenkung übertragen möchten, sollten prüfen, ob sie aus steuerlichen Gründen die Übertragung nicht bereits in 2022 vornehmen“, rät Eike Möller. Das Problem: „Es könnte schwierig werden, hierfür jetzt noch einen Notartermin zu bekommen.“ Im Steuerrecht gilt der Termin des notariellen Kaufvertrags – es kommt nicht auf den Eigentümerwechsel im Grundbuch an. Dennoch bleiben nur noch wenige Wochen.

Wernicke ist da skeptisch: „Alles, was in Eile und Hetze gemacht wird, ist fehleranfällig“, sagt er. Besser sollte man sich in Ruhe informieren, bei einem Steuerberater etwa. Wer eine Immobilie verschenken wolle, sollte etwa überlegen, ob er sich ein Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen lässt – oder die Option einer Rückübertragung für den Fall familiärer Verwerfungen. Trotz drohender steuerlicher Nachteile rät Wernicke von einem „Schnellschuss“ ab, den man bereuen könnte. „Da gibt es viele traurige Fälle.“

Gibt es Alternativen? Eine andere Option wäre, mit – wie es im Volksmund heißt – „warmer Hand zu schenken“, also das Erbe vorzeitig zu verteilen. Dann ließe sich ein Haus, etwa wegen der nach zehn Jahren erneut einzubringenden Freibeträge, auch erbschaftsteuerfrei weiterreichen. Neu ist das nicht, wird aber durch höhere Immobilienwerte interessanter.

Freibeträge bei Erbschaften und Schenkungen reichen nicht mehr

Freibeträge Bisher gelten bei Erbschaften und Schenkungen Freibeträge abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Demnach können Ehegatten und Lebenspartner bis zu 500 000 Euro steuerfrei erben. Ein Freibetrag von 400 000 Euro gilt für jedes Kind sowie für Enkel, falls deren Eltern auch schon tot sind. Wenn die Eltern noch leben, haben Enkel einen Freibetrag von 200 000 Euro.

Besteuerung Die Besteuerung erfolgt je nach Steuersatz: Ein zu versteuernder Betrag von bis zu 300 000 Euro (nach Abzug des Freibetrags) wird mit elf Prozent (in Steuerklasse I) versteuert – bei bis zu 600 000 Euro fallen 15 Prozent an. Darüber klettert der Steuersatz auf 19 Prozent. Diese Differenzen können eine starke Mehrbelastung ausmachen, wenn der Immobilienwert über die Grenze rutscht.

Schenkungen Durch Schenkungen wurden im Jahr 2020 Vermögensübertragungen in Höhe von 34,2 Milliarden Euro veranlagt. Seit der Erbschaftsteuerreform im Jahr 2016 sind Schenkungen von Betriebsvermögen rückläufig. Das veranlagte geschenkte Grundvermögen stieg jedoch auf 11,2 Milliarden Euro (plus 16,5 Prozent). Das übrige Vermögen betrug 10,4 Milliarden Euro (plus 19,8 Prozent). 

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Erstellt:
24. November 2022, 16:22 Uhr
Aktualisiert:
24. November 2022, 17:43 Uhr

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