Finanzierung

Bauzinsen steigen durch Iran-Krieg – Kreditmarkt unter Druck

Banken vergaben 2025 fast 16 Prozent mehr Immobilienkredite als im Vorjahr, doch nun sehen Experten Parallelen zur Situation von 2022 – droht ein jäher Absturz?

Von Michael Maier

Die Banken in Deutschland verzeichneten 2025 einen deutlichen Anstieg bei der Vergabe von Immobilienkrediten. Das Volumen der neu ausgegebenen Darlehen stieg um 15,7 Prozent auf 148,6 Milliarden Euro, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) mitteilte.

Besonders stark war die Nachfrage nach Wohnimmobilien mit einem Wachstum von 17,5 Prozent auf 92,6 Milliarden Euro. Auch das Neugeschäft mit Gewerbeimmobilien erholte sich und stieg um 12,9 Prozent auf 56 Milliarden Euro.

Den größten Zuwachs bei Wohnimmobilien verzeichneten Kredite für Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von 27,4 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ging es um 16,3 Prozent aufwärts und bei Eigentumswohnungen um 15,6 Prozent.

10-jährige Bauzinsen im Schnitt fast bei 4 Prozent

Doch die positive Entwicklung wird nun durch steigende Bauzinsen überschattet. Infolge des Iran-Kriegs sind die Zinsen für Immobilienkredite in Deutschland über die Marke von vier Prozent gestiegen. Bei einer 500.000 Euro teuren Beispiel-Immobilie mit 90 Prozent Beleihung liegen die Effektivzinsen für einen zehnjährigen Kredit bei durchschnittlich 4,01 Prozent, wie eine Analyse der FMH-Finanzberatung zeigt.

Der Kreditvermittler Interhyp verzeichnete zuletzt einen deutlichen Anstieg auf durchschnittlich fast 3,8 Prozent für 10-jährige Darlehen. Wer eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital plant, muss mit Zinssätzen von mehr als 4 Prozent rechnen.

Ölkrise treibt die Bauzinsen

Ursache für den Zinsanstieg sind die mit dem Iran-Krieg verbundenen steigenden Energiepreise. Diese schüren die Sorge vor einer anziehenden Inflation, die die Europäische Zentralbank (EZB) zu Leitzinserhöhungen zwingen könnte. Die Kapitalmarktzinsen sind bereits spürbar gestiegen: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, an denen sich die Bauzinsen orientieren, erreichte zeitweise den höchsten Stand seit 2023.

Teils große Unterschiede bei Bauzinsen

Für Immobilienkäufer und Bauherren bedeutet dies eine erhebliche finanzielle Belastung, da selbst kleine Zinsbewegungen bei Krediten über Hunderttausende Euro teuer werden. Allerdings gibt es große Unterschiede zwischen den Anbietern. Der Unterschied in der FMH-Datenbank zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Zins liegt bei zehnjährigen Krediten bei 1,55 Prozentpunkten – zwischen 3,44 Prozent und 4,99 Prozent. Dies eröffnet laut FMH-Gründer Max Herbst Einsparmöglichkeiten bei der Tilgung im fünfstelligen Euro-Bereich.

Neue Immobilienkrise wie 2022?

Die Situation erinnert an das Jahr 2022, als der Ukrainekrieg zu steigenden Energiepreisen und Kreditzinsen führte. Zusammen mit den gestiegenen Baukosten gaben damals viele Menschen ihre Pläne für den Hausbau oder Immobilienkauf auf, was das Ende des bis dahin laufenden Immobilienbooms bedeutete.

Obwohl die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern in den vergangenen Jahren wieder gestiegen ist und die Immobilienpreise anzogen, schwächte sich die Nachfrage nach Baukrediten zuletzt wieder ab, da die Bauzinsen stiegen. Bereits Ende 2025 erreichten sie mit durchschnittlich 3,9 Prozent für zehnjährige Kredite den höchsten Stand seit mehr als zwei Jahren.

Mit dpa-Agenturmaterial