Stuttgarter Wohnungsmarkt bleibt „deutlich angespannt“

Der Immobilien-Verband IVD-Süd zieht beim City-Report für Stuttgart eine verhalten positive Bilanz. Wer auf sinkende Preise beim Kaufen oder Mieten wettet, hat aber Pech gehabt.

Von Tomo Pavlovic

Stuttgart - Keine Frage, die Zeiten historischer Niedrigzinsen sind lange vorbei. Bis zum Frühjahr 2022 gab es einen regelrechten Boom auf dem Kaufmarkt für Wohnimmobilien. Doch dann führte eine abrupte Zinswende zu einer starken Dämpfung der Nachfrage auf der Käuferseite und einem Einbruch der Immobilienkäufe insgesamt. Seit dem Herbst 2024 befindet sich laut dem Immobilienverband IVD Süd der Stuttgarter Wohneigentumsmarkt „in einer Stabilisierungs- und Belebungsphase“.

Ausschlaggebend hierfür seien nun die etwas moderateren Hypothekenzinsen. Ernüchternd wirkten die vorgestellten Zahlen zum Preissprung bei der sogenannten „zweiten Miete“: Ab der zweiten Jahreshälfte 2021 wuchsen die Wohnnebenkosten dynamisch, einen weiteren starken Preisauftrieb erfuhren die Energiekosten infolge des Ukrainekrieges.

1,16 Millionen Euro kostet ein frei stehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert, 8500 Euro pro Quadratmeter eine neu errichtete Eigentumswohnung.

Der stärkste Anstieg betrifft die Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung sowie seit der Energiekrise die Kosten für Strom, Gas und andere Brennstoffe. Im Januar 2026 betrug der Anstieg in beiden Kategorien jeweils 40,7 Prozent gegenüber 2020. Bis ins Frühjahr 2026 sei auf dem Immobilienmarkt kein durchgreifender Aufschwung spürbar, die Marktstimmung lässt sich am ehesten als verhalten positiv bezeichnen. Hinzu gesellen sich laut Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, noch die Sorgen um die weiteren Entwicklungen rund um die kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten.

Sanierungsbedürftige Objekte werden deutlich weniger nachgefragt

All diese Einflüsse spiegelten sich nach Aussage von Stephan Kippes im relativ großzügigen Angebot an Objekten sowie einer längeren Vermarktungsdauer wider. Die durchschnittliche Angebotsdauer wird hier stark durch sanierungsbedürftige Objekte erhöht, die seit der Diskussion um das Heizungsgesetz und gestiegene Bau- und Handwerkerkosten deutlich weniger nachgefragt würden. Energieeffiziente Objekte hingegen fänden im Vergleich zu unsanierten Wohnimmobilien schnell einen Käufer.

Für Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert werde im Frühjahr 2026 ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5000 Euro veranschlagt. Seit zwei Jahren hielten sich die Preise konstant.

Eigentumswohnungen mit einfachem oder sehr gutem Wohnwert verteuerten sich im Halbjahresvergleich um jeweils rund 3,5 Prozent. Generell sei ein leichter Aufwind bei Eigentumswohnungen zu beobachten. „Am Wohneigentumsmarkt zeigt sich eine positive Grundtendenz mit einer moderaten Nachfrage nach Bestandsobjekten, wobei Kaufentscheidungen sorgfältig geprüft werden“, so Stephan Kippes.

Für neu errichtete Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert würden laut der neuesten IVD-Analyse für Stuttgart im Stadtbereich im Frühjahr 2026 durchschnittlich 8500 Euro je Quadratmeter bezahlt, gegenüber Herbst 2025 handelte es sich dabei um einen Anstieg 3,7 Prozent. Der Nachfrageeinbruch der vergangenen drei Jahre hält sich nach Stephan Kippes allerdings hartnäckig. Es würden überwiegend teure Neubauprojekte realisiert, die sich allerdings nur schwer am Markt platzieren ließen.

Die Preise für frei stehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit einem guten Wohnwert lagen im Frühjahr 2026 im Durchschnitt bei 1,16 Millionen Euro, Doppelhaushälften bei 740 000 Euro und Reihenmittelhäuser bei 610 000 Euro.

Der Stuttgarter Mietmarkt sei weiterhin von einer stabilen Nachfrage geprägt. Zwar seien laut Studie latent gewisse Arbeitsplatzsorgen wahrnehmbar, diese wirkten sich bislang jedoch nicht merklich auf das Marktgeschehen aus. Vor allem im unteren und mittleren Preissegment sei der Mietmarkt aber weiterhin „deutlich angespannt“.

Hingegen zeige sich der Markt für große Wohnungen ausgeglichener. Hochpreisige, großzügig geschnittene Mietobjekte befinden sich laut dem IVD-Institut spürbar länger in der Vermarktung, da die Nachfrage wegen hoher Mietpreise und gestiegener Lebenshaltungskosten begrenzt sei. Die Mietpreise in Stuttgart im Frühjahr 2026 liegen wie folgt: Für Altbauwohnungen und Bestandswohnungen zahlen Mieter jeweils 16,40 Euro je Quadratmeter, für neuerrichtete Mietwohnungen 18,50 Euro je Quadratmeter. 1,16 Millionen Euro kostet ein frei stehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert.

8500 Euro pro Quadratmeter kostet ein eine neu errichtete Eigentumswohnung, 18,50 Euro pro Quadratmeter kostet eine neu errichtete Mietwohnung, 16,40 Euro pro Quadratmeter kostet eine Mietwohnung im Bestand. Damit sich an diesen Zahlen etwas ändern kann, müsste es neben anderem auch mehr Wohnungen auf dem Markt geben, vor allem ein Zuwachs an bezahlbaren Einheiten. Doch die dafür notwendigen Baugenehmigungen verharren weiterhin auf einem niedrigen Niveau.

Die Landeshauptstadt verzeichnete mit 632 genehmigten Wohnungen im Jahr 2023 ein Rekordtief seit 2005. Nach dem sehr schwachen Jahr 2024 zeichnete sich um die Jahreswende 2025 ein positiver Trend bei den Baugenehmigungen ab.

Doch der rasante Sturzflug im Jahresverlauf 2025 hat laut IVD-Institut die Hoffnungen auf eine beginnende Erholung im Wohnungsneubau gedämpft, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2025 wurden laut Studie eine extrem niedrige Anzahl an Baufreigaben gemeldet. Angesichts des schwachen Vorjahres 2024 sollte ein Anstieg von 33,7 Prozent im Jahr 2025 nicht allzu enthusiastisch gewertet werden, meinten die Macher der Studie. Betrachtete man als Vergleich das Jahr vor der Trendwende, also 2021, zeige sich der Rückgang der genehmigten Wohnungen mit Minus 28,2 Prozent deutlich.