Tourismusorte in Oberbayern stoppen Zweitwohnungen

dpa Berchtesgaden/Schönau am Königssee. Ein eigenes Feriendomizil in Bayern mit Blick auf Watzmann oder Königssee - damit ist nun Schluss: Berchtesgaden und Schönau lassen keine Zweitwohnungen mehr zu. Weitere bayerische Orte folgen bereits. Bundesweit wird das Beispiel aufmerksam beobeachtet.

Geschlossene Rollläden - und das die längste Zeit im Jahr: Zweitwohnungsbesitzer sind selten da. Dabei wird Wohnraum knapper. Die Preise explodieren, Einheimische finden keine Bleibe.

Tourismusorte von Berchtesgaden bis Sylt ringen mit dem Phänomen. Vielfach liegt die Zweitwohnungssteuer schon bei 20 Prozent der Kaltmiete. Das spült Geld ins Gemeindesäckel, schreckt aber betuchte Interessenten kaum ab. Berchtesgaden und Schönau am Königssee im Süden Bayerns gehen einen in Deutschland neuen Weg: Die oberbayerischen Gemeinden haben einen Zweitwohnungsstopp verhängt. Das könnte Schule machen.

Denn nicht zuletzt sind Wohnungen weiter auch als Geldanlage gefragt - nicht nur in attraktiven Städten, sondern auch in anderen begehrten Lagen, etwa an der Nord- und Ostsee oder wie eben im Süden Bayerns.

Ruhpolding in den Chiemgauer Alpen ist Berchtesgaden schon gefolgt. Er wolle damit ein Signal setzen, sagt Bürgermeister Claus Pichler (SPD). Baugrund sei begrenzt. Die Natur rundum sei es, was Touristen schätzten. Und während für die einen Wohnen immer schwerer finanzierbar sei, könnten sich andere Zweitwohnungen leisten. „Wir können nicht ewig auf der Wohlstandswelle schwimmen.“ Auch Kreuth im Tegernseer Tal plant ein Zweitwohnungsverbot. „Wir haben einen Entwurf vorbereitet und zur rechtlichen Prüfung vorab dem Gemeindetag zugeleitet“, sagt Bürgermeister Josef Bierschneider (CSU). Wahrscheinlich nach der Sommerpause solle die Satzung beschlossen werden.

Die Satzungen von Berchtesgaden und Schönau hatten über Bayerns Grenzen hinaus Aufmerksamkeit erregt. Damit ist eine Nutzung als Zweitwohnung genehmigungspflichtig - und diese Genehmigung wird im Regelfall versagt, wie Berchtesgadens Bürgermeister Franz Rasp (CSU) sagt. Wohnraum werde immer knapper und teurer - und solle deshalb auch zum Wohnen genutzt werden. „Wir wollen verhindern, dass Wohnraum leer steht.“

In einer Handvoll Fälle sind laut Rasp schon ablehnende Bescheide ergangen. Ein Interessent habe von sich aus vom Kauf einer Wohnung abgesehen. Ein anderer, der schon eine Eigentumswohnung im Ort besitzt, wollte dort einen Zweitwohnsitz anmelden - abgelehnt: „Ziehen Sie her und melden Sie den Erstwohnsitz an - oder vermieten Sie.“ Bestehende Zweitwohnungen hätten aber Bestandsschutz. Rund sieben Prozent der Wohnungen in dem Kurort mit knapp 8000 Einwohnern sind laut Rasp Zweitwohnungen. Das sei für eine Tourismusgemeinde nicht besonders viel. Aber: „Es soll nicht mehr werden.“

Die Schönauer Satzung ist noch strikter. Die Nutzung als Zweitwohnung wird schon vor einem Verkauf ausgeschlossen. Ein Eigentümer habe daraufhin Wohnungen nicht mehr verkauft, sondern als Mietwohnungen belassen, berichtet Bürgermeister Hannes Rasp (CSU). „Das ist genau unser Ziel.“ Schönau hatte laut Rasp schon Anfang der 1990er Jahre eine Vorläuferregelung, die aber wieder aufgehoben wurde, weil damals Zweitwohnungen nicht mehr gefragt waren.

Derzeit aber hält gerade im südlichen Oberbayern die Nachfrage an. Etwa in Tegernsee, wo auch der russische Milliardär Alischer Usmanow und Bayern-Kapitän Manuel Neuer Villen besitzen, war die Zahl der Nebenwohnsitze binnen zehn Jahren um 24 Prozent gestiegen. „Das ist nicht gesund“, sagt Bürgermeister Johannes Hagn (CSU). Das Problem seien nicht Millionäre wie Neuer oder Usmanow, deren Anwesen abseits lägen, sondern die Belegung normaler Wohnungen. Hoteliers fänden kein Personal, „weil sie keine Wohnungen für die Leute haben“.

Seit die Stadt im Januar 2018 die Zweitwohnungssteuer auf 20 Prozent erhöht hat, gebe es erstmals einen leichten Rückgang. Ob Tegernsee Berchtesgaden folgt, sei offen. „Wir müssen erst einmal sehen ob das Modell Bestandskraft hat - zum einen rechtlich und zum andern ob es tatsächlich die Wirkung entfaltet, die man sich verspricht.“

Urlaubsorte im Norden blicken skeptisch gen Süden. Sylt etwa möchte nicht mit Verboten arbeiten, sondern „den positiven Weg“ über Bebauungspläne gehen, sagt Bürgermeister Nikolas Häckel (parteilos). Derzeit würden Wohnungen für die Sylter gebaut. Pflegekräfte, Feuerwehrleute und Verwaltungsangestellte bräuchten erschwinglichen Wohnraum.

Auch das Ostseebad Binz auf Rügen ringt um Wohnraum für Einheimische. „Das ist in allen touristischen Destinationen ein Problem, dass Wohnraum nicht wie genehmigt genutzt wird“, sagt Bürgermeister Karsten Schneider. Normale Wohnungen würden als Ferienwohnungen vermietet oder als Zweitwohnung genutzt. Hier will die Gemeinde den Besitzern mehr auf die Finger schauen und verschärft überprüfen. „Wir wollen das nicht mehr zulassen“, sagt Schneider. Aber: „Der Weg, den Berchtesgaden beschreitet, ist erst einmal keine Option.“

Auch wenn es in Österreich und in der Schweiz schon ähnliche Vorstöße wie in Berchtesgaden gegen „kalte Betten“ gibt - für Deutschland ist der Stopp für neue Zweitwohnungen bisher ein Pilotmodell. Mehrere Rathauschefs halten es für möglich, dass die Regelung angegriffen wird - wie die Zweitwohnungssteuer, gegen die vielfach geklagt wurde.

Die neuen Satzungen fußen auf dem Baugesetzbuch. Es gesteht Tourismusregionen zu, die Nutzung von Räumen als Nebenwohnung einer Genehmigung zu unterstellen, wenn sie an mehr als der Hälfte der Tage im Jahr unbewohnt sind. Allerdings gibt es dafür Auflagen.

„Diese Regelung gilt für Orte, die überwiegend vom Fremdenverkehr bestimmt sind“, sagt Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund. Sie sei nicht in jeder Kommune anwendbar. „Das wäre ein erheblicher Eingriff in Eigentumsrechte.“ Städte wie München, Hamburg oder Berlin können den Weg demnach nicht beschreiten. Berchtesgadens Vorgehen gegen die Rollladensiedlungen sei aber unterstützenswert, sagt Düsterdiek. „Wir halten das für einen sinnvollen Ansatz.“

Auch Wilfried Schober, Sprecher des Bayerischen Gemeindetages sieht darin Chancen, zumal bei der Zweitwohnungssteuer „der große Abschreckungseffekt“ nicht eingetreten sei: „Das ist ein komplett neuer Weg, um Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zu erhalten und ihn betuchten Zuzüglern nicht zugänglich zu machen.“