Darum sind die Bauzinsen aktuell so hoch

Von Lukas Böhl

Wer derzeit eine Immobilie finanzieren möchte, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor einem Jahr. Allein seit September sind die durchschnittlichen Bauzinsen nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Interhyp von knapp 4,2 auf rund 4,4 Prozent gestiegen. Im Oktober haben sie sich auf diesem erhöhten Niveau stabilisiert. Was ist passiert?

Renditen von Bundesanleihen deutlich gestiegen

Ein wesentlicher Grund für die hohen Bauzinsen ist die Entwicklung langfristiger Staatsanleihen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen ist seit dem Sommer deutlich gestiegen. Mitte August lag sie noch bei rund 3,2 Prozent, Ende September erreichte sie zeitweise mehr als 3,6 Prozent. Das entspricht einem Anstieg um rund 0,4 Prozentpunkte innerhalb weniger Wochen.

Auch wenn die Rendite anschließend wieder etwas zurückging und am 20. Oktober bei rund 3,39 Prozent lag, bleibt das Zinsniveau am Kapitalmarkt hoch.

Für Immobilienkäufer ist diese Entwicklung entscheidend: Banken orientieren sich bei der Kalkulation langfristiger Baufinanzierungen unter anderem an den Renditen von Bundesanleihen. Noch direkter wirken sich die Konditionen von Hypothekenpfandbriefen aus. Mit diesen Wertpapieren refinanzieren Kreditinstitute einen Teil ihrer Immobilienkredite.

Steigen die Renditen solcher Anleihen, müssen Banken für die langfristige Beschaffung von Kapital mehr bezahlen. Diese höheren Kosten geben sie in der Regel an Immobilienkäufer weiter.

Wie eng dieser Zusammenhang ist, zeigen aktuelle Zahlen von Interhyp: Am 15. Oktober lag die Rendite zehnjähriger Pfandbriefe bei 3,96 Prozent, während der durchschnittliche Bauzins für zehnjährige Darlehen 4,42 Prozent betrug.

Allerdings steigen die Bauzinsen nicht immer zeitgleich mit den Bundesanleiherenditen. Banken passen ihre Konditionen teilweise verzögert an. Deshalb können Immobilienkredite auch dann noch teurer werden, wenn sich die Renditen am Anleihemarkt kurzfristig bereits wieder etwas beruhigt haben.

Iran-Konflikt und hohe Energiepreise treiben die Inflationserwartungen

Warum sind die Anleiherenditen zuletzt so stark gestiegen? Ein zentraler Auslöser ist die Eskalation des Konflikts im Nahen Osten und die damit verbundene Entwicklung der Energiepreise.

Der Iran-Konflikt hat die Öl- und Gaspreise zeitweise erheblich steigen lassen. Höhere Energiepreise verteuern die Produktion, den Transport und zahlreiche Dienstleistungen. Dadurch wächst das Risiko, dass die Inflation im Euroraum länger erhöht bleibt.

Bereits im Mai war die Inflationsrate im Euroraum auf 3,2 Prozent gestiegen. Im Juni ging sie auf 2,8 Prozent zurück, blieb damit aber deutlich oberhalb des Zwei-Prozent-Ziels der Europäischen Zentralbank.

Das hat unmittelbare Konsequenzen für die Anleihemärkte. Wenn Investoren mit einer höheren Inflation rechnen, verlangen sie für langfristig verliehenes Geld in der Regel höhere Renditen. Schließlich verliert das verliehene Kapital bei steigenden Preisen an Kaufkraft.

Genau diese Entwicklung hat die Renditen von Staatsanleihen und Pfandbriefen in den vergangenen Monaten nach oben getrieben. Die gestiegenen Bauzinsen sind damit auch eine indirekte Folge der geopolitischen Spannungen und der hohen Energiepreise.

EZB hat die Leitzinsen wieder angehoben

Hinzu kommt die veränderte Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Als Reaktion auf den erneuten Inflationsdruck hat die EZB im Juni 2026 erstmals seit längerer Zeit ihre Leitzinsen wieder angehoben. Im September folgte eine weitere Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte.

Seit dem 16. September liegt der Einlagenzins bei 2,50 Prozent. Die EZB begründete ihren Beschluss ausdrücklich mit dem anhaltenden Inflationsdruck durch den Konflikt im Nahen Osten.

Auch ihre Inflationsprognosen verdeutlichen das Problem: Für 2026 erwartet die Zentralbank inzwischen eine durchschnittliche Teuerungsrate von 3,0 Prozent, für 2027 von 2,5 Prozent.

Allerdings beeinflussen die Leitzinsen die Baufinanzierung nur indirekt. Während die EZB vor allem die kurzfristigen Geldmarktzinsen steuert, orientieren sich Immobilienkredite mit längeren Zinsbindungen am Kapitalmarkt.

Entscheidend sind deshalb nicht nur die bereits erfolgten Zinsschritte, sondern auch die Erwartungen an die künftige Geldpolitik. Marktteilnehmer haben zwischenzeitlich mehrere weitere Zinserhöhungen eingepreist. Dadurch können langfristige Renditen bereits steigen, bevor die Zentralbank tatsächlich handelt.

Auch Deutschlands hoher Finanzierungsbedarf erhöht den Druck

Neben Inflation und Geldpolitik beeinflusst ein weiterer Faktor die Entwicklung: der hohe Kapitalbedarf des Bundes.

Deutschland benötigt in den kommenden Jahren erhebliche Finanzmittel, unter anderem für Infrastruktur, Verteidigung und andere staatliche Ausgaben. Ein Teil davon wird über die Ausgabe zusätzlicher Bundeswertpapiere finanziert.

Je mehr Staatsanleihen auf den Markt kommen, desto mehr Kapital müssen Investoren dafür bereitstellen. Trifft ein steigendes Angebot auf eine nicht entsprechend wachsende Nachfrage, kann das die Anleihekurse unter Druck setzen und die Renditen erhöhen.

Dieser Zusammenhang ist für den Immobilienmarkt relevant, weil Bundesanleihen als wichtiger Referenzwert für langfristige Finanzierungen gelten.

Der zusätzliche Kapitalbedarf ist allerdings nicht allein für den jüngsten Zinsanstieg verantwortlich. Einen wesentlichen unmittelbaren Einfluss hatten zuletzt die Inflationssorgen und die Erwartungen an weitere Zinsschritte der EZB.

Warum die Bauzinsen trotz sinkender Anleiherenditen hoch bleiben

Interessant ist, dass sich die Entwicklung am Kapitalmarkt zuletzt etwas entspannt hat. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen sank von ihrem Hoch Ende September bei rund 3,64 Prozent auf etwa 3,39 Prozent am 20. Oktober.

Die Bauzinsen sind dennoch nicht entsprechend deutlich zurückgegangen. Das liegt unter anderem daran, dass Banken ihre Kreditkonditionen nicht täglich im gleichen Umfang anpassen wie sich die Anleiherenditen verändern.

Zudem sind Bundesanleihen nur ein Orientierungswert. Maßgeblich sind auch die tatsächlichen Refinanzierungskosten über Pfandbriefe, die Risikobewertung der Banken und deren Kalkulation.

Das erklärt, weshalb sich Bauzinsen auf einem hohen Niveau halten können, obwohl die Renditen am Anleihemarkt zwischenzeitlich wieder nachgeben.

Werden die Bauzinsen jetzt wieder sinken?

Für die kommenden Wochen rechnen Finanzierungsexperten überwiegend nicht mit einer deutlichen Entspannung. In einer Interhyp-Umfrage vom 15. Oktober erwarten 80 Prozent der befragten Banken für die nächsten ein bis zwei Monate weitgehend unveränderte Bauzinsen. Die übrigen 20 Prozent rechnen mit sinkenden Konditionen.

Entscheidend dürfte vor allem sein, wie sich der Konflikt im Nahen Osten und die Energiepreise entwickeln. Sollten sich die Inflationsrisiken abschwächen, könnten auch die Renditen langfristiger Staatsanleihen wieder sinken. Das würde mittelfristig Spielraum für günstigere Baufinanzierungen schaffen.

Umgekehrt könnten erneute Energiepreisschübe oder weitere Zinserhöhungen der EZB die Finanzierungskosten wieder nach oben treiben.