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Behörden kämpfen mit dem Bauboom

Gewerkschaft: Zu wenig Personal in Baurechtsämtern – Landratsamt: Trotz komplexerer Vorhaben Genehmigungsfristen verkürzt

Die Baubranche boomt wie selten in den vergangenen Jahrzehnten. Doch es könnte noch viel schneller und mehr gebaut werden, um den Mangel an bezahlbaren Wohnungen zu beheben, meint die IG Bauen-Agrar-Umwelt. Das Bauen und Planen werde nämlich erschwert, weil in den Bauämtern Personal fehlt. Die Behörden weisen dies jedoch zurück: Die zuständigen Stellen seien sogar gestärkt worden.

Der rote Punkt – manchmal auch in halber Form wie an der Mensa bei der Mörike- und der Max-Eyth-Realschule in Backnang – zeigt an, dass gebaut werden darf. Die Baurechtsämter sehen sich steigenden Fallzahlen und immer aufwendigeren Vorhaben gegenüber. Foto: A. Becher

© Pressefotografie Alexander Beche

Der rote Punkt – manchmal auch in halber Form wie an der Mensa bei der Mörike- und der Max-Eyth-Realschule in Backnang – zeigt an, dass gebaut werden darf. Die Baurechtsämter sehen sich steigenden Fallzahlen und immer aufwendigeren Vorhaben gegenüber. Foto: A. Becher

Von Armin Fechter

BACKNANG. Dass an Rems und Murr kräftig in Wohnungen investiert wird, machen Zahlen deutlich, die die Gewerkschaft vor Kurzem vorgelegt hat. Danach wurde von Januar bis Juni der Neubau von 655 Wohnungen genehmigt. Das sind 9,2 Prozent mehr als im ersten Halbjahr des vergangenen Jahres. Die IG Bau beruft sich dabei auf Zahlen des Statistischen Bundesamts. Die Investitionssumme belaufe sich demnach auf insgesamt 127,4 Millionen Euro.

Dabei sieht die IG Bau Stuttgart jedoch Luft nach oben. Gegen den Mangel an bezahlbaren Wohnungen „hilft nur eins: bauen, bauen, bauen“, erklärt der Bezirksvorsitzende Mike Paul. Erschwert werde das Bauen und Planen allerdings, weil in den Bauämtern Personal fehle: Die Zahl der Beschäftigten in den kommunalen Baubehörden in Baden-Württemberg sei von 2011 bis 2016 um 19 Prozent zurückgegangen, zitiert die Gewerkschaft eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). „Der jahrelange Personalabbau in den Ämtern rächt sich in Zeiten einer anziehenden Baukonjunktur besonders“, sagt Paul. Engpässe bei der Planung und Genehmigung führten dazu, dass wichtige Bauprojekte verschleppt würden – und das betreffe auch kommunale Vorhaben.

„In aller Regel“ wird die gesetzliche Zweimonatsfrist eingehalten

Sind die Behörden tatsächlich Bremser beim Bauboom? Das Landratsamt, dessen Baurechtsamt als eine von sieben Baurechtsbehörden im Kreis zuständig für 54 Prozent der Kreisfläche mit rund 30 Prozent der Kreisbürger ist, weist dies zurück: Die gesamte Durchlaufzeit sei von 2015 bis 2017 von 76 auf 65 Kalendertage reduziert worden, erklärt Behördensprecherin Leonie Ries, und für 2018 sei eine weitere Verkürzung zu erwarten. Durchlaufzeit: Das ist die Zeit vom Eingang des vollständigen Antrags bis zur Erteilung der Baugenehmigung. Die vom Gesetzgeber vorgegebene Frist von zwei Monaten ab der Vollständigkeit werde „in aller Regel“ eingehalten. Vielfach benötigten Bauanträge jedoch Monate, bis sie überhaupt komplett vorliegen.

Momentan, so Ries zur personellen Situation, seien bis auf eine Ausnahme alle Stellen besetzt. In den vergangenen zwei Jahren habe man die Stärkung des Bauamts und die Optimierung der Prozesse mit Nachdruck verfolgt. Ries verweist darauf, dass ein Runder Tisch Baurecht – mit Vertretern der Bauwirtschaft – eingerichtet wurde. Es sei aber angesichts der aktuellen Lage auf dem Arbeitsmarkt sehr schwierig, qualifizierte Fachkräfte zu gewinnen. Mit dem Stellenplan 2019 soll, falls der Kreistag zustimmt, das Baurechtsamt um eine Vollzeitstelle aufgestockt werden – eine Reaktion auf den deutlich erhöhten Arbeitsaufwand: In den letzten Jahren sei die Bautätigkeit stetig gestiegen, die Vorhaben seien immer komplexer geworden. Das wirke sich auch auf das Umweltschutzamt aus, das, so Ries, für zahlreiche Bauvorhaben benötigt werde und als untere Umweltbehörde für alle Städte und Gemeinden im Kreis zuständig ist.

Auch aus Sicht der Stadt Backnang sind die Gewerkschaftsvorwürfe unberechtigt. Vielmehr sei, so erklärt Pressesprecher Hannes Östreich, von Bauherren des Öfteren zu hören, „dass weniger die Bearbeitungsfristen bei uns ein Problem sind, sondern es schwierig ist, zeitnah Firmen für die Bauarbeiten zu finden“. Beklagt würden auch die stark steigenden Preise für Bauarbeiten und die in den letzten Jahren verschärften staatlichen Vorschriften, zum Beispiel die Vorgaben zur Energieeinsparung, die Verpflichtung zur Nutzung regenerativer Energien, barrierefreies Bauen für Mehrfamilienhäuser sowie die Schaffung von überdachten Fahrradabstellplätzen bei Mehrfamilienhäusern. Das erschwere dann das zügige Errichten von Wohngebäuden und verteuere das Bauen.

Im Wohnungsbau dauern Baugenehmigungsverfahren bei der Stadt in der Regel etwa zwei Monate ab dem Zeitpunkt, wo die Unterlagen vollständig vorliegen. Im Gewerbebau ist mit etwa drei Monaten zu rechnen – dies, weil bei gewerblichen Bauvorhaben oft mehrere Fachbehörden zu beteiligen sind. Bei den acht Umlandgemeinden der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Backnang kommt hinzu, dass das jeweilige gemeindliche Einvernehmen vorliegen muss. Für die Entscheidung darüber hat die Gemeinde gemäß Baugesetzbuch zwei Monate Zeit.

In Einzelfällen, so Östreich, verlängern sich Verfahren, wenn das Vorhaben nicht den baurechtlichen Vorgaben entspricht oder berechtigte Einwendungen von Nachbarn vorliegen. Östreich: „In solchen Fällen gelingt es uns öfters, durch eine entsprechende Beratung des Bauherrn, des Architekten und der einsprechenden Nachbarn durch Planänderungen doch noch eine Genehmigungsfähigkeit zu erreichen. Ein solches Vorgehen erfordert zusätzliche Zeit, ist aber gegenüber einer Ablehnung des Bauantrags die bürgerfreundlichere Lösung.“

„Wir arbeiten in einem guten Dialog mit der Stadt Backnang zusammen“, bestätigt Werner Schmidgall, Prokurist der Kronenhöfe GmbH. Da könne man „nichts Negatives“ sagen. Bei einem Großprojekt wie den Kronenhöfen in der Backnanger Innenstadt sei, wenn dann gar ein neuer Bebauungsplan gebraucht wird, eine Vielzahl an Ämtern beteiligt – vom Artenschutz bis zum Denkmalschutz. Das sei dann „nicht ganz easy“, denn es müssten viele Formalitäten erfüllt werden, „die ihre Zeit brauchen“. Schmidgall verweist auf Stuttgart, dort müsse man, „was man so hört“, ein Jahr lang auf den roten Punkt warten.

Kritischere Töne kommen von Heinz Kaldi, kaufmännischer Berater bei der Bau-Geno Backnang. Er sieht zwei Punkte, die Immobilienunternehmen das Leben schwer machen: politische Forderungen und städtebauliche Vorgaben. Kaldi nennt als Beispiel ein Projekt der Bau-Geno am Dresdener Ring, wo 20 Prozent der geplanten Mietwohnungen als bezahlbarer Wohnraum bereitgestellt werden sollen. Sein Einwand: „Die restlichen Mieter müssen die Differenz zahlen – das muss sich ja rechnen.“ Ein anderes Vorhaben im Heimgarten sollte bereits im Sommer anlaufen, doch der Start zieht sich hin, weil es am Bebauungsplan hakt. Kaldi hofft nun auf einen Baubeginn im November. Solche Verzögerungen können die Kalkulation belasten, wenn die Baupreise – wie derzeit – davonlaufen und obendrein die Zinsen steigen.

Andererseits erinnert sich der frühere Geschäftsführer an etliche große Vorhaben, bei denen es „ganz gut“ lief, etwa das Gemeinschaftsprojekt mit der Kreisbau und die Seniorenwohnungen auf dem Klinikareal oder das „Zuckerstückle“ an der Aspacher Straße. Dass es bei Baugenehmigungen klemmen würde, könne man also nicht generell sagen.

Zahlen steigen stark an Info Die Bautätigkeit hat kreisweit stark zugenommen: 2017 hat das Baurechtsamt des Landkreises insgesamt rund 2400 Verfahren bearbeitet, davon 825 Baugenehmigungen mit einer Bausumme von rund 220 Millionen Euro. Das ist eine deutliche Steigerung gegenüber 2015 mit 682 und 2016 mit 660 Baugenehmigungen – eine Entwicklung, die sich in diesem Jahr weiter fortsetzen dürfte. Ähnliche Beobachtungen macht die Baubehörde der Stadt Backnang. Die Zahl der baurechtlichen Verfahren lag 2017 bei 668; in diesem Jahr sind es bislang 557, also mindestens vergleichbar 2017.

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Erstellt:
16. Oktober 2018, 06:00 Uhr

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Wohnungsbau in Backnang. Archivfoto: A. Becher
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