Immobilien-Preisboom schwächt sich ab
Volksbank rechnet im Rems-Murr-Kreis nur noch mit moderatem Anstieg – Für Kapitalanleger lohnt sich Kauf immer weniger
Der Wohnungsmangel und die niedrigen Zinsen haben die Immobilienpreise im Rems-Murr-Kreis in den vergangenen Jahren kräftig steigen lassen. Der Wohnmarktbericht der Volksbank Stuttgart zeigt allerdings, dass die Preisrallye wohl nicht ewig so weitergehen wird: „Die Preiswelle rollt langsam zurück“, sagt Immobilienexperte Jürgen Schäfer.
Für den Wohnmarktbericht der Volksbank wurden Tausende Immobilienangebote in Zeitungen und im Internet ausgewertet. Foto: K. Fritz
Von Kornelius Fritz
BACKNANG. In den vergangenen Jahren kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. „In Schorndorf werden heute zum Teil Preise verlangt, die man vor ein paar Jahren nur am Stuttgarter Killesberg bezahlt hat“, sagt Jürgen Schäfer, Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart Immobilien GmbH.
Das Tochterunternehmen der Bank, die aus der Fusion der Volksbank Rems mit der Stuttgarter Volksbank hervorgegangen ist, veröffentlicht jedes Jahr einen Wohnmarktbericht für den Rems-Murr-Kreis. Das renommierte Institut Dr. Hettenbach wertet dafür Tausende Immobilienangebote aus Zeitungen und Internetportalen aus. Berücksichtigt wurden nur Bestandsimmobilien und keine Neubauprojekte. „Wir wollen damit Transparenz auf dem Immobilienmarkt schaffen“, sagt Schäfer. Käufer wie Verkäufer könnten so erkennen, welche Preise am Markt gerade üblich seien. Wobei Schäfer betont, dass die ermittelten Durchschnittswerte nur eine grobe Orientierung geben können: „Individuell bewerten kann man eine Immobilie natürlich nur, wenn man sie sich anschaut.“
Je näher an Stuttgart, desto teurer
Tatsächlich offenbart der Blick auf die Zahlen auch gewaltige Spannen. So wurden etwa für ein Einfamilienhaus in Backnang in den vergangenen zwei Jahren Preise zwischen 357000 und 860000 Euro aufgerufen, für ein Reihenhaus lagen die Preise zwischen 323000 und 477000 Euro. Der Preis ist abhängig von Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung der Immobilie. Gerade bei kleinen Gemeinden können diese Unterschiede allerdings auch zu verzerrten Ergebnissen führen. So sticht etwa Burgstetten mit einem Durchschnittspreis von 592000 Euro für ein Haus hervor. Dieser Wert relativiert sich allerdings, wenn man berücksichtigt, dass in der Gemeinde in dieser Zeit nur fünf Einfamilienhäuser zum Verkauf standen und diese mit einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern überdurchschnittlich groß waren.
Eine Tendenz ist dennoch klar zu erkennen: Je weiter die Entfernung von Stuttgart, desto niedriger der Preis. Während die Preise in Backnang und den südlich gelegenen Gemeinden auf ähnlichem Niveau liegen, wird es hinter Oppenweiler deutlich günstiger: Am wenigsten mussten Hauskäufer in Spiegelberg, Sulzbach an der Murr und Alfdorf bezahlen. Am teuersten war Wohneigentum im Landkreis in Fellbach, Waiblingen und Kernen im Remstal.
Beeinflusst wird der Preis auch von der Größe des Angebots. Das ist im Rems-Murr-Kreis generell knapp: Kamen im Landesdurchschnitt neun Kaufangebote für Häuser auf 1000 Einwohner, so waren es in Backnang nur vier, in Burgstetten zwei und in Fellbach sogar nur eines. Lediglich in Allmersbach im Tal, Althütte und Spiegelberg lag das Angebot über dem Landesschnitt.
Ebenso schlecht sieht es auf dem Mietwohnungsmarkt aus. Während es in Baden-Württemberg im Schnitt 17 Mietangebote je 1000 Einwohner gab, ist das Angebot in vielen Rems-Murr-Gemeinden nicht einmal halb so groß. So wurden in Backnang lediglich acht Mietwohnungen pro 1000 Einwohner angeboten, in Auenwald, Althütte, Weissach im Tal, Aspach und Kirchberg an der Murr sogar nur fünf. Wegen der hohen Immobilienpreise ist die Fluktuation zurzeit gering: Wer eine Wohnung hat, die er bezahlen kann, zieht nicht ohne Not aus.
Im ländlichen Raum könnten die Preise fallen
Aber wird dieser Preisanstieg ewig so weitergehen? „Nein“, sagt Jürgen Schäfer. „Wir rechnen in den kommenden Jahren nur noch mit leichten Steigerungen, im ländlichen Bereich könnten die Preise auch zurückgehen.“ Im Raum Göppingen und Schwäbisch Gmünd sei diese Entwicklung schon heute zu beobachten. Der Grund: Die Immobilienpreise haben mittlerweile ein so hohes Niveau erreicht, dass sich ein Kauf als Kapitalanlage immer weniger lohnt. „Bei manchen Immobilien liegt die Bruttorendite bei unter drei Prozent. Das ist für Kapitalanleger grenzwertig“, so Schäfer. Bei Käufern, die die Immobilie selbst nutzen wollen, scheiden wiederum viele aus, weil sie sich eine Eigentumswohnung oder gar ein Haus nicht leisten können.
Einen Crash am Immobilienmarkt erwartet Schäfer in den nächsten Jahren trotzdem nicht: „Die Wohnungsnot ist ja weiterhin da.“ Mit einem Preisverfall rechnet der Experte erst, wenn die Zinsen spürbar steigen oder wenn die Wirtschaft in der Region schwächeln sollte.
