Keine Schnäppchen am Wohnungsmarkt
Der Wohnmarktbericht der Volksbank Stuttgart zeigt: Auch Corona hat die hohe Nachfrage nach Immobilien nicht gebremst. Trotzdem werden die Preise wohl nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren.
Entscheidend für den Preis einer Immobilie ist vor allem die Lage. Wo in Backnang die besten Wohnlagen sind, zeigt diese Karte aus dem Wohnmarktbericht Rems-Murr. Karte: iib Institut Dr. Hettenbach, Schwetzingen
Von Kornelius Fritz
BACKNANG. Wer wegen der Coronakrise auf sinkende Preise am Immobilienmarkt gehofft hatte, dürfte zumindest im Rems-Murr-Kreis enttäuscht werden. „Die Preise sind komplett stabil geblieben, Schnäppchenjäger beißen auf Granit“, sagt Jürgen Schäfer, Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart Immobilien GmbH. Das Tochterunternehmen des Kreditinstituts, das aus der Fusion der Volksbank Rems mit der Stuttgarter Volksbank hervorgegangen ist, veröffentlicht jedes Jahr einen Wohnmarktbericht für den Rems-Murr-Kreis. Das renommierte Institut Dr. Hettenbach wertet dafür Tausende Immobilienangebote in Zeitungen und Internetportalen aus. Der kürzlich veröffentlichte Bericht für das Jahr 2020 bildet das Marktgeschehen bis zum 1. April ab, sodass auch die Anfänge der Coronakrise noch mit eingeflossen sind. Die Studie konzentriert sich dabei auf Bestandsimmobilien, Neubauprojekte wurden nicht berücksichtigt.
An der generellen Marktsituation habe sich im Vergleich zum Vorjahr wenig geändert, so Schäfer: „Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot.“ Während bundesweit im Schnitt rund zehn Häuser pro 1000 Einwohner zum Verkauf stehen, sind es in Backnang, Aspach oder Murrhardt nur vier, in Waiblingen zwei und in Fellbach sogar nur ein einziges.
Entsprechend begehrt sind die wenigen Immobilien, die auf den Markt kommen. Das zeigt sich auch an der kurzen Vermarktungsdauer: Bei Häusern dauert es im Schnitt nicht einmal zwei Monate, bis sich ein Käufer gefunden hat, im Vorjahr waren es noch zweieinhalb Monate. Auch die Preise bleiben auf hohem Niveau: So lag der Durchschnittspreis für ein Haus im Rems-Murr-Kreis bei 483500 Euro, im Vorjahr waren es noch 450700 Euro. Bei Eigentumswohnungen stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 2630 auf 2850 Euro.
Für Kapitalanleger sinkt die Rendite.
Allerdings macht es einen großen Unterschied, wo im Rems-Murr-Kreis man sich seinen Wohntraum erfüllen will. Die Faustregel „je näher an Stuttgart, desto teurer“ besitzt dabei weiterhin Gültigkeit. Die mit Abstand teuerste Kommune im Landkreis ist Fellbach mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3930 Euro, ähnlich teuer sind Schwaikheim (3510 Euro), Weinstadt (3410 Euro) und Waiblingen (3390). Backnang liegt mit einem Durchschnittspreis von 2920 Euro im Mittelfeld.
Vergleichsweise günstig ist Wohneigentum noch immer im Schwäbischen Wald. So liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Alfdorf, Großerlach und Spiegelberg nach wie vor bei unter 2000 Euro. Ein Haus kostete in Spiegelberg im Schnitt 384000 Euro, in Kaisersbach sogar nur 322000 Euro. In Fellbach musste man dafür mehr als das Doppelte, nämlich 720000 Euro hinblättern. Das sind allerdings nur Durchschnittswerte: Die tatsächlich aufgerufenen Preise sind je nach Lage und Zustand der Immobilie sehr unterschiedlich. So liegt die Preisspanne für ein Einfamilienhaus in Backnang zwischen 369000 und 875000 Euro. In Fellbach wurden zwischen 364000 und 1,13 Millionen Euro verlangt.
Zu Beginn der Coronakrise im Frühjahr sei das Immobilienangebot kurzfristig zurückgegangen, weil Wohnungsbesichtigungen zeitweise kaum möglich waren, berichtet Jürgen Schäfer. Inzwischen habe sich die Lage aber wieder weitgehend normalisiert. „Wenn der wirtschaftliche Aufschwung wie erhofft einsetzt, wird der Markt stabil bleiben“, prophezeit er. Ein deutlicher Preisrückgang wäre aus seiner Sicht nur bei einer lang anhaltenden Rezession und einem deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit zu erwarten. Allerdings rechnet der Immobilienexperte auch nicht damit, dass sich die Preisrallye der vergangenen Jahre ungebremst fortsetzen wird. Schäfer begründet dies mit der Rendite, die ein Immobilienkauf für Kapitalanleger abwirft. Weil die Immobilienpreise stärker gestiegen sind als die Mieten, ist diese im Rems-Murr-Kreis zuletzt auf unter vier Prozent gesunken. Sollte der Wert noch weiter fallen, seien Immobilien für Kapitalanleger nicht mehr attraktiv. „Der Steigerung der Kaufpreise sind dadurch Grenzen gesetzt“, erklärt Schäfer.
Die höchsten Renditen von rund sechs Prozent locken übrigens in Großerlach und Spiegelberg. Allerdings tragen Investoren dort auch ein größeres Risiko: Ein Rückgang der Immobilienpreise sei auf dem Land wahrscheinlicher als in den Ballungszentren, erklärt Schäfer. Auch mit Leerständen müsse man dort eher rechnen, wenn die Nachfrage nach Wohnungen irgendwann zurückgehen sollte.
Der Wohnmarktbericht Rems-Murr ist hier online abrufbar.
Um Verkäufern und Käufern von Immobilien einen Überblick zu geben, hat die Volksbank Stuttgart auch die Wohnqualität der Städte und Gemeinden im Rems-Murr-Kreis unter die Lupe genommen.
Bei der Infrastruktur für Senioren erzielt Waiblingen den besten Wert, gefolgt von Schorndorf und Murrhardt.
Beim Thema Familienfreundlichkeit ist Backnang Spitzenreiter vor Waiblingen und Fellbach.
Beim Freizeitwert liegen drei Gemeinden aus dem ländlichen Raum vorne: Spiegelberg vor Alfdorf und Großerlach.
Die digitale Infrastruktur ist laut Wohnmarktbericht in Schwaikheim am besten ausgebaut, auf den Plätzen zwei und drei folgen Winnenden und Weissach im Tal.
