Nachzahlungen können verjähren

Düsseldorf Der kommende Montag ist ein wichtiger Stichtag für Mieter und Vermieter. Denn bis Silvester muss spätestens die Nebenkosten-Abrechnung für 2017 vorliegen, wenn – wie üblich – das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum festgelegt wurde. Verpasst der Vermieter die Zwölf-Monats-Frist, kann er in der Regel nichts mehr nachfordern – anders als die Mieter.

Denn nach Auslegung des Paragrafen 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf einerseits der Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr betragen – andererseits endet die Abrechnungsfrist spätestens mit Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das bedeutet, dass der Vermieter eine verspätete Betriebskosten-Abrechnung nicht mit der Behauptung entschuldigen kann, er habe zum Beispiel zwei Jahre zusammenfassen wollen. Mehr als ein Jahr ist nicht erlaubt. Zudem bleiben am Ende des Abrechnungsjahres genau zwölf Monate, um Nachforderungen geltend zu machen.

Als Entschuldigung würde nur greifen, wenn beispielsweise ein Feuer Unterlagen vernichtet hätte. Oder wenn der Grundsteuer-Bescheid erst nach der Abrechnungsfrist eingeht (BGH, AZ: VII ZR 220/05). Ein Beispiel: Vereinbart war als Abrechnungszeitraum die Zeit vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017. Dann muss die Abrechnung für diesen Zeitraum bis zum 31. Dezember 2018 dem Mieter zugehen – also in seinem Briefkasten liegen. Kommt die Post nur einen Tag später, geht der Vermieter schon leer aus.

Äußerst vorteilhaft für den Mieter: Da es sich bei den zwölf Monaten um eine gesetzliche Ausschlussfrist handelt, muss der Mieter nicht sofort protestieren und den Vermieter auf seinen Fehler hinweisen. Wer in Unkenntnis der Rechtslage nachgezahlt hat, kann daher sein Geld später zurückfordern (Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 94/05).

Ergibt sich bei Betriebskosten-Abrechnung indes ein Guthaben, so kann der Mieter ohne Rücksicht auf die Zwölf-Monats-Frist seine Nachzahlung vom Vermieter fordern. Der Vermieter ist immer verpflichtet, eine Abrechnung zu erstellen. Kommt er dem nicht nach, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen seine gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen (Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 57/04).

Aber was ist, wenn der Vermieter fristgerecht eine Betriebskosten-Abrechnung erstellt hatte, aber eine im Prinzip berechtigte Nachforderung gar nicht geltend gemacht hat? Dann gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie beginnt nach Paragraf 199 Abs. 1 BGB „mit dem Schluss des Jahres“, in dem Anspruch entstanden ist. War dies beispielsweise am 31. Dezember 2015 um 24 Uhr der Fall, würde die Frist am 31. Dezember 2018 um 24 Uhr enden. Sollte der Mieter diesen Termin verpasst haben, würde er ebenfalls leer ausgehen, sofern die Verjährung geltend gemacht wird.