„Silver Tsunami“ – fluten Babyboomer-Häuser wirklich den Immobilienmarkt?

Von Michael Maier

In Deutschland bahnt sich möglicherweise eine grundlegende Veränderung auf dem Immobilienmarkt an. Experten sprechen von einem sogenannten „Silver Tsunami“ - einer Entwicklung, bei der innerhalb relativ kurzer Zeit sehr viele Wohnimmobilien auf den Markt kommen könnten, weil ihre bisherigen Eigentümer altersbedingt ausziehen, ins Pflegeheim wechseln oder versterben.

Was ist der „Silver Tsunami“ am Immobilienmarkt?

Der Begriff setzt sich aus „Silver“ und „Tsunami“ zusammen. „Silver“ steht für das Alter der Eigentümer, für graue Haare und Ruhestand. „Tsunami“ beschreibt die Wucht und das Ausmaß der potenziellen Veränderung: Es geht nicht um vereinzelte Verkäufe, sondern um eine mögliche Welle von Häusern und Wohnungen, die in einem überschaubaren Zeitraum auf den Markt drängen könnten.

Die Babyboomer-Generation, also die Jahrgänge etwa von 1946 bis 1964, hat in den Jahrzehnten des Wirtschaftswunders, der frühen Bundesrepublik und den Jahren nach der Wiedervereinigung massenhaft Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen gebaut oder gekauft. Diese Immobilien befinden sich heute zu einem erheblichen Teil im Besitz von Menschen, die sich in den kommenden 10 bis 25 Jahren aus gesundheitlichen, finanziellen oder familiären Gründen von ihren Objekten trennen könnten.

Die Zahlen hinter dem „Silver Tsunami“

In Deutschland befinden sich Schätzungen der Immobilienplattform Jacasa zufolge im bundesweiten Durchschnitt etwa 32 Prozent der Eigentumsimmobilien im Besitz der Babyboomer. Besonders hoch fällt dieser Anteil in vielen ländlichen Regionen aus, etwa in der Uckermark in Brandenburg mit rund 48 Prozent, im Ennepe-Ruhr-Kreis mit etwa 45 Prozent oder im Landkreis Meißen mit etwa 44 Prozent.

Einer Auswertung des Portals Jacasa zufolge liegen bundesweit rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand. Die entscheidende Phase des Silver Tsunami erwarten Experten zwischen 2040 und 2050. In diesem Zeitraum wird ein großer Teil der Babyboomer über 80 Jahre alt sein.

Fakten zum „Silver Tsunami“

• 32 Prozent aller Eigentumsimmobilien in Deutschland befinden sich im Besitz der Babyboomer-Generation (Jahrgänge etwa 1946-1964).
• In ländlichen Regionen liegt der Anteil höher: Uckermark 48 Prozent, Ennepe-Ruhr-Kreis 45 Prozent, Meißen 44 Prozent.
• Insgesamt handelt es sich um rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien, die in Babyboomer-Hand sind.
• Die Hauptphase eines möglichen „Silver Tsunami“ erwarten Experten erst zwischen 2040 und 2050.
• In sogenannten „Doppelrisiko-Regionen“ trifft ein hoher Anteil älterer Eigentümer auf bereits hohe Leerstandsquoten.

Großes Fragezeichen hinter dem „Silver Tsunami“

Problematisch ist, dass sich diese potenzielle Angebotswelle räumlich nicht mit der heutigen Nachfrage deckt. Deutschland weist laut aktuellen Studien einen Mangel von rund 1,4 Millionen Wohnungen auf, wobei die größte Knappheit im bezahlbaren Segment und in Großstädten sowie Ballungsräumen besteht. Gleichzeitig kämpfen zahlreiche ländliche Regionen schon heute mit Leerständen und Bevölkerungsrückgang. Genau dort steht aber ein großer Teil der Babyboomer-Häuser.

Das ifo-Institut rechnet auf Basis neuer Bevölkerungsrechnungen mit stärkerer Schrumpfung und betont große regionale Unterschiede: Ostdeutsche Flächenländer könnten deutlich stärker betroffen sein als westdeutsche Ballungszentren - Stadtstaaten könnten sogar wachsen.

Region Stuttgart nicht mit Erzgebirgskreis zu vergleichen

Es gibt mehrere sogenannte „Doppelrisiko-Regionen“, in denen ein hoher Anteil älterer Eigentümer auf bereits jetzt hohe Leerstandsquoten trifft. Besonders betroffen sind etwa das Altenburger Land mit rund 15 Prozent Leerstand, Zwickau und der Vogtlandkreis mit jeweils etwa 13 Prozent, sowie Kreise wie Görlitz, der Erzgebirgskreis, der Burgenlandkreis, der Salzlandkreis oder Stendal mit Leerständen um oder über 10 Prozent.

In den großen Städten wie Stuttgart, München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin wird der Silver Tsunami hingegen voraussichtlich deutlich weniger spürbar ausfallen. Zwar werden auch dort Babyboomer-Immobilien auf den Markt kommen, doch die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, die Zuwanderung und der begrenzte Neubau führen dazu, dass ein echter Angebotsüberschuss kaum zu erwarten ist.

„Silver Tsunami“ nur in „Doppelrisiko-Regionen“

Für viele Eigentümer in abgelegenen Regionen kann die Entwicklung jedoch zum Problem werden. Wer ein älteres Einfamilienhaus in einer Region mit Abwanderung, schwacher Wirtschaftskraft und hoher Leerstandsquote besitzt, muss damit rechnen, dass die eigene Immobilie in Zukunft schwerer und nur mit Abschlägen zu verkaufen sein wird.

In Baden-Württemberg könnte es zum Beispiel Kreise wie Freudenstadt, Tuttlingen und Rastatt oder die Ostalb treffen, wo eine rustikale Mentalität vorherrscht und das Preisniveau ohnehin schon viel niedriger ist als in Stuttgart oder Karlsruhe. Liegt darin eine Chance für Homeoffice-Pendler?

Chance für Mieter und junge Familien?

Mieterinnen und Mieter könnten insbesondere in Regionen mit schwacher Nachfrage zu den Profiteuren zählen. Wenn mehr Mietwohnungen und Einfamilienhäuser verfügbar werden, wächst die Auswahl, und Vermieter geraten unter Druck, bei der Miethöhe, der Ausstattung und dem Zustand der Immobilie entgegenzukommen.

Für junge Familien und potenzielle Käufer eröffnen sich vor allem dann Chancen, wenn sie räumlich flexibel sind. In zahlreichen ländlichen Regionen und kleineren Städten könnten in den kommenden Jahrzehnten Einfamilienhäuser mit Garten zu Preisen verfügbar werden, die heute in Großstadtlagen undenkbar sind.

Kritische Stimmen zum angeblichen „Silver Tsunami“

Die These, dass die Babyboomer-Generation den Immobilienmarkt mit einem massiven Angebotsanstieg überschwemmen könnte, stößt jedoch bei vielen Beobachtern auf Widerspruch. Eine breite Verkaufswelle wird laut User-Kommentaren mehrheitlich nicht erwartet.

Viele gehen davon aus, dass Immobilien überwiegend innerhalb der Familie weitergegeben oder selbst genutzt werden. Häuser gelten dabei als Altersvorsorge und emotionaler Anker, den Eigentümer nicht so leicht aufgeben. Destatis berichtet zudem, dass 96 Prozent der älteren Menschen weiterhin im eigenen Zuhause leben.